买学区房一定要选二手房，不要买商品房！这是一个知名房产律师十多年的经验

导读：买学区房的时候一定要知道，我们买学区房就要买二手房，不要买商品房。现在几乎所有商品房都说自己是学区，但是他们说的不算。

■文|徐斌

教委说了才算。因为每一年的春天，区教委要根据义务教育法，让中小学生就近入学。就近入学是根据户口，而不是根据买房合同或房产证。

所以就是你要让宝宝上学，买了房子，签了购房合同。但你实际上能拿到房子是两年以后，三年以后的事，因为新房开发总有一个周期。我们拿了房子之后，按照法律规定是六个月办房产证，按照合同约定那时间就没准了。

一般来说合同约定比法律规定大，咱们要提前在买房的时候看好了，就是买了房子之后多长时间办房产证，办了房产证，迁了户口进去，小孩的户口进去了，那么到了开学的时间，你才能够让孩子顺利地上学。

但买商品房，你就有一个风险。

比方说现在开发商高调宣传，这个是一个重点学校。你在买签商品房合同的时候，比如这是2010年，那么你的孩子可能是三岁。那么等房子交房的时候，大概可能到了2013年，这个时候孩子已经五岁了，马上就要入学了，房产证还没下来。而房产证下来的时候，教委一看，根据我们现在几家小学分校的情况，这一期开班开六个班，每个班30个小学生，总共就是180人，前面已经有小区ABCD了，所以这个小区今年分划片，那么除了进这个学校以外，其他都要调剂。

你没办法，你可能就是有关系找关系，没关系的那你就要调到别的学校去，这样买学区房没有保证。所以我们不要把所有的幻想全部押宝，押在学校，押在政府，押在开发商，最稳妥的方法莫过于直接买一个二手房。

因为学区房到底是不是？它会不会升值？有没有保值作用？这个主要还是看它是不是真正的学区房。二手房学区房在房价限购的过程中，它保值的作用要比商品房保值作用要明显，因为商品房一旦开发商不能兑现承诺，你再去打官司，这个意义就不大。

一定要在合同里头约定迁户口的事

买二手房的时候另一个要注意的就是迁户口，因为不是咱们国家所有的城市都支持由法院诉讼强制迁户口，也不是所有的派出所都能做到强制迁户口，90%的城市做不到。户籍制度和司法体系是分开的，司法系统管不了户口的事。所以如果要是你买了二手房，前面那个业主不把户口迁走，你孩子的户口迁不进去的。

遇到这种情况该怎么办呢？就一定要在合同里头约定，如果要是不及时迁走，户口上一家要承担多少违约金，一般都是约定一天500块钱。但并不是每一个中介公司都专业到要把这个条款加到合同里去，所以大家自己在签合同的时候一定要火眼金睛买学区房，就是为了让孩子户口进去，所以买了学区房出了高价，就一定要去户口问题作出明确具体的约定。而且就是要把金额定在一个合适的比例，既不要太高也不要太低，一天500块很好。

*以上内容来自知名房地产律师徐斌老师《劳动人民购房指南》课程的第四讲。

徐斌老师简介

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徐斌老师是知名房产律师，业主维权领域专家，拥有十多年行业经验，师从著名的房产律师秦兵先生。每年参与的房产诉讼超过400件。民间投资大神老端强烈推荐。

不会买房，一生白忙！

以下为徐斌老师的自述

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各位朋友们，大家好，我是房产律师徐斌。在过去十年中，我一直从事房地产法律服务，遇到过各种类型的房产纠纷，我所管理的秦兵律师团每年要代理400件左右的房产案件，涵盖了买房过程中的各个环节。这么多年跟众多业主接触，感触最深的就是他们说：“您说的情况我要是早点知道就好了”。

有的人要倾尽三代之力才买到房子，有的人一辈子就买这一套房子，从来没想到会遇到房产纠纷，更不知道如何应对和解决，他们遇到任何问题，都将会变成负担，影响着整个家庭。

为了解决业主买房时一无所知的问题，避开买房过程中的陷阱，我带来了《劳动人民购房指南》这门课程，希望帮助你顺利买到一个好房子。

买房三步走，打通你的买房逻辑

有人买房是为了投资，有人买房是为了结婚，有人买房是为了养老……不同的出发点就意味着会遇到不同的问题，又不存在放之四海而皆准的办法可以解决所有问题。所以《劳动人民购房指南》这门课程将“买房”结构化分解，从买房前、买房中、买房后三个方面来为大家梳理买房应当注意的问题：

1首先，买房前我们应当考虑哪些问题？

比如你要买的房子是哪种类型——是住宅、商铺还是商住房？是商品房、二手房还是法拍房？比如小产权房子能不能买、政策性房子满足不满足交易条件？比如核查房屋信息我们需要核验哪些东西？又比如买房前要看房、选房、挑房子除了看户型、朝向和面积大小，还有什么会对今后的生活产生影响？因而在买房前，我将会侧重讲哪些手续我们必须看到，哪些信息我们必须掌握，怎样才能做到知己知彼。

2其次，买房过程中应当掌控哪些环节？

签订合同意味着买卖关系的成立，交定金、交首付便开始实际履行，但如果这时候突生变故，比如你发现了一套更便宜、更喜欢的房子，或者卖家反悔不想卖了，交的钱要怎么退呢？交税的时候忽然发现房子不是满五唯一，需要缴纳的税费超过了预期，这笔超额的税费应该由谁来负担？因而在买房时，也就是履约中，我会将买房过程中容易出问题的环节，以及卖家违约出问题时应当如何应对，甚至包括我们怎么才会立于不败之地，从而做到有备无患。

3最后，买房后我们应当如何确保权益？

比如交房后发现房子是凶宅的话房子能不能退？比如住进去半年了卖家就是不给过户怎么办？或者过户之后迟迟不交房怎么办？比如买房后发现小区管理混乱怎么办？对于购房人，过户、交房、入住并不是买房的终点，而是买房成功的起点。房子、小区和自己想象中不一样应当怎样处理，我会将买房后的问题进行梳理，讲解怎样才能做到进退有据。

买房是每个人人生中的大事

我们每天都在路上拼命赚钱攒钱

最终还是为了

给家人一个温暖的家

让你买房的人多教你怎么买好房的少

《劳动人民购房指南》

从买房初期、买房中期到买房末期

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