2年8个项目，成都主城核心区全布局！“低调优等生”的“卓越”答卷
前言“成都，真让人又爱又‘怕’。”倘若把“对成都的布局计划”这一问题抛给新进房企，大概率会得到这一回答。数据层面，国内新一线城市第一名，人均GDP首次突破10万元；过去10年，成都常住人口年均净增50万左右，相当于每年新增一个中等城市人口规模……理论上的指标，让房企无不对这座城市充满欲望。自2016年起，外来房企的“布局潮”涌来，据中国指数研究院统计，先后有36家全国性房企进入成都。
（被众多房企争相布局的成都）
一边是对成都布局的积极争取，一边是对销售业绩的“害怕”。早在20年前，龙头房企就已开始进入成都，TOP5房企的市占率已达到约17.31%，别说新进企业，本土房企能排进前10位的都已是个案。
对于这个竞技场上的“后进生”，市场留给他们两道现实的问题：
有谁能真正在成都主城区站住脚？
又有谁能做到“规模+盈利”的双增长？
（成都，实拍图）
壹
2年8个项目，卓越排名第一
“你会挽着我的衣袖，我会把手揣进裤兜，走到玉林路的尽头，坐在小酒馆的门口。”赵雷一首《成都》，唱出了老成都人心中那个解不开的玉林情结。
但熟悉楼市的人知道，城市骨架的延伸让玉林这个位于人南一环核心区的板块，至少10年已无新房供应。
连土地持有方自己也不曾想到，自从得知他们有意出让这宗纯住宅土地，一下来了近50家房企，你能想到的名字，都在这份名单之上。
（玉林，老成都人的情结，外地人的网红打卡地）
直到日前的一纸官宣，这宗地块终于尘埃落定：卓越签约！
卓越，对于成都楼市而言，也是“后进生”中的一员。公开信息显示，卓越于2018年3月在成都成立公司，5月拿下樾山府项目地块宣告正式入蓉，以此计算，卓越入蓉刚好两年半。
拿下人南住宅地块后，卓越在成都的项目数达到8个，一举成为近4年新进房企里项目总数最多的企业——梳理2016年9月30日成都实施楼市新政以来，进入成都的36家外来房企中，仅有5家房企在成都范围落下5个及以上的项目；甚至不少企业仅仅拿了1个项目。
（卓越官宣签约人南住宅地块）
在深圳被称为发展奇迹的40年中，“速度”是外界给深圳贴上的第一个标签。从深圳到成都，作为“深圳CBD之王”，卓越在成都楼市的速度，给了市场重新观察这家企业，同时直面文章一开始两个现实问题的契机。
（卓越被称为“深圳CBD之王”）
贰
全域覆盖成都主城高价值区域
答题者卓越走到了台前。
8个，还不够，还要全部位于中心城区，并同时完成在主城“5+2”核心区域的布局。
这不难理解。成都楼市有一共识：城市的边界在扩大，市场在回归“主城价值”。对于开发商，谁占据“5+2”区域的资源越多，谁才具有话语权，主城高价值区域的话语权才决定着企业的口碑、业绩和存续发展的能力。
（稀缺的土地，让主城“5+2”区域价值走高，图据“武侯发布”）
但这听起来难度极高。36家新进房企里，无非采用了两种策略：一类先从二三圈层，乃至周边城市开始，“曲线”入蓉；另一类为了进入主城区在土拍市场强势举牌，甚至不惜牺牲盈利换取规模——从2017年以来土拍价格来看，成交楼面价前10的地块中，有6宗被新进房企拿下。
这两种策略，无关对错，只有关企业对于城市的战略态度，以及对于规模和盈利的权衡。
（卓越成都布局的第一个项目卓越·樾山府，实拍图）
“卓越拒绝短期主义。”卓越集团执行总裁沙骥的这番表态注定了这两种策略对成都卓越并不适用。
当卓越在拿下人南住宅地块，补齐“武侯区”布局之后，市场猛然发现他们在2年时间内实现主城高价值区域的全布局——而在过去3年甚至更长时间进入成都市场的品牌房企中，做到如此布局的，仅有卓越。
（两年时间，卓越完成对成都主城“5+2”高价值区域布局）
叁
多元化投资成就外来房企进驻成都的样本
成都一TOP20房企投拓负责人在分析卓越的路径时称：“卓越的打法极具辨识度。”
他们所说的“辨识度”，是指卓越的投资方式。8个项目里，仅有一半来自土拍，且全部避开市场高点；另外4个项目采用了合作、代建、收并购、城市更新等多种方式。
（卓越在成都第一个城市更新项目卓越·云际，效果图）
这样一来，让卓越能以更合适的土地成本，推出匹配消费力的产品，确保公司良好的经营状况。
市场研究机构统计的数据：卓越首个入市项目珑樾府7个月时间清盘，一环核心项目云门望古更快，2个月清盘，其余项目也都在区域销售份额中领先。卓越已入市的4个项目中，没有一个“亏着卖”的项目。
（一环核心项目云门望古，效果图）
当房企顶着“三道杠”的压力，不少以牺牲利润求规模的时候，卓越多元的投资路径让其踩准市场时机。
复盘卓越在其成都的历程，亦可看到是一个非典型性外来房企进驻成都的样本。
肆
外来房企“本土化”，拒绝水土不服
从成都近期的土拍市场来看，外来房企依旧在持续关注成都，或已参与举牌，或已经在成都组建团队。对于这些房企来说，卓越这条路是否普遍适用？
在多位业内人士看来，成都卓越是走了一条外来房企“本土化”的捷径，即集团层面、成都卓越公司高层及核心主干团队都征战成都市场多年，从而避免了其他外来房企在投拓端或产品端出现“水土不服”。
（卓越在成都第一个入市的项目卓越·珑樾府）
2017年末，在带领万科成都公司成为当年成都首家年度销售额破百亿的企业不久后，总经理沙骥选择加盟卓越。现已成为卓越集团执行总裁的沙骥，彼时恰好分管大运营和西南区域。这给了市场强烈的信号，沙骥或将带领卓越发力成都市场。
果不其然，2018年3月成立成都公司仅2个月时间，卓越便果断拿下第一个项目。后来，在成都投拓市场有着超10年经验的孔勇，也加盟卓越，任职卓越成都公司总经理。
孔勇为成都卓越制定了“1+1+N”战略发展——第一个“1”指以成都最为核心的主城5+2区域为主，同时覆盖中心城区；第二个“1”是指“天府大城南”区域；“N”被称代表“机会型介入”省内其他经济强市。
（“天府大城南”区域实拍图，图据“眉山天府新区”）
少了与市场的磨合期，前端的战略继而与后端卓越的品牌落地、销售转化等无缝对接，成都楼市“后进生”卓越很快步入快车道，仅用2年获取8个项目，完成第一个战略目标：实现主城“5+2”高价值区域的布局，也一跃成为成都楼市崛起速度最快的房企。
成都楼市的现实在于，并不缺一鸣惊人的企业，尤其进入改善时代，认不认你这个品牌，如何稳健得走下去摆在每一家企业面前。
（卓越·晴翠区位示意图）
从卓越近期的动作来看，第一个“1”战略已全部兑现；第二个“1”和“N”也已从规划中走向落地，不久后都将迎来实质性启动：在“天府大城南”战略上，2020年底位于天府新区麓湖红石公园的1号奢居作品卓越·晴翠即将亮相；成都卓越另一个深度跟进的千亩级别大盘，相信不久后也将浮出水面。据业内知情人士透露，“千亩规模及独一无二的规划将把卓越在成都的品牌能级带到新的高度。”
（卓越·晴翠意境图）
在2020年全国百强县排名中，四川省共两个县市上榜，西昌是其中之一。成都卓越把战略中的“N”率先瞄向了西昌，已签约位于城市核心区的时代广场二期，将带来西昌首个城市更新项目。
卓越在当天的拿地海报上写着：“悦成都，越卓越。”如何让“1+1+N”的战略持续落地生根，或将决定着接下来他们在成都房企卡位战中的排位。而在成都卓越的心中，早已算好了这笔帐：在开局三年要实现业绩一年翻一倍，今年“撞线”30亿，明年60亿，并直指不远处的100亿！
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